创新机制，破解难题，打造存量老旧物业盘活样本

面对城市发展的新格局及其带来的存量资产运营挑战，广州国有资产管理集团有限公司（以下简称广州国资管理集团）近期通过一系列系统化改革与创新实践，成功实现了越秀区人民南路、越华路及荔湾区上九路三处老旧物业的价值重塑。为广州国资管理集团在城市核心区存量物业的盘活提供了解决方案。

作为承载广州商贸发展记忆的核心区域，上述物业所在片区曾见证千年商都的繁荣盛景。但随着城市发展重心转移及商业形态迭代，区域客群结构发生深刻变化，加之物业建成年代久远、硬件设施老化，导致资产长期处于低效状态。面对“黄金区位价值与陈旧物理形态错配”的困境，集团管理层启动了系统性改革，建立了“总部统筹-专业团队实施-平台资源支撑”的三级联动机制。通过重新优化管理制度，压缩内部审批流程并同步完成工作流程再造，实现全流程时间压缩逾50天，利用集团平台资源优势，充分借助广州市租金参考价、备案评估价作为租赁底价进场交易或自主公开招租，实施"一楼一策"活化方案，提升土地物业招租成效。

针对区域商业生态的变化，集团构建了“精准定位+场景再造”的运营体系。依托商业大数据平台，深度分析了三公里半径内消费人群的特征，并结合广州市“老城市新活力”的发展战略，精准定位上述三处老旧物业的发展空间。采用“引入资本+微改造”的模式，在保留建筑历史风貌的同时，引入民营资本对房屋结构、内部装修等进行适商化改造。最终实现了三处物业100%的出租率，租金较评估价溢价幅度达到24.8%。此次成功实践的背后，离不开信息化资产管理体系的赋能。通过搭建资产全生命周期管理平台，实现了从物业评估、改造方案模拟到招商进度跟踪的数字化管控。

老旧物业盘活经验已形成广州国资管理集团可复制的模式，未来将应用于越秀区、荔湾区等传统商圈的存量物业改造运营。广州国资管理集团通过机制创新、模式创新、技术创新，探索出一条兼顾社会效益与经济效益的存量资产盘活路径。